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      1. 住宅售價不抵樓面價 北京一共產房項目推辦公別墅補缺
        http://www.hsd35.com房訊網2019-7-5 15:38:00
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        [提要]“現在還沒開盤,里面正在裝修。”7月3日,在北京朝陽管莊一個樾長安的房地產項目售樓處門前,一位工作人員表示,具體開盤時間還沒有確定,如果現在想參觀項目,需要和公司的物業部門提前預約。

          “現在還沒開盤,里面正在裝修。”7月3日,在北京朝陽管莊一個樾長安的房地產項目售樓處門前,一位工作人員表示,具體開盤時間還沒有確定,如果現在想參觀項目,需要和公司的物業部門提前預約。

          樾長安為北京城建和北京首開聯合打造共有產權項目暢悅園的辦公配套部分,在5月份暢悅園最后一批申購完成后,剩余的辦公配套部分以樾長安的案名重新面世。目前售樓處門前的展板上標有樾長安字樣。

          樾長安的項目公司北京城志置業有限公司一位人士表示,樾長安屬于辦公項目,將根據購房者需要進行定制化設計和裝修,“比如你想買下來做工作室,先交一部分定金,根據你的要求把房子裝修好交付給你。”

          其表示,樾長安嚴格遵守北京市商辦限購政策,多數產品戶型為兩層到三層不等的獨門獨院布局,500平方米起售,未來將全部精裝修交付。目前價格還沒有確定,預計單套3000萬元起步。

          定制化辦公

          7月3日上午,在樾長安項目建筑工地不難看出,項目主要分為兩部分,一部分是位于工地北側和東北側的排成一線的5棟共有產權高層住宅,其他大部分區域為辦公別墅類建筑,目前均處于施工中。

          5棟高層住宅樓主體框架已經接近封頂,下面的隔離網和手腳架已經拆除,只有頂端在建部分被綠色的隔離網環繞著。今年5月份,隨著最后一批共有產權房完成搖號,其中的4棟住宅樓已經全部銷售完,還有一棟樓沒有開盤。

          與高層住宅相比,多數為二層或三層建筑的辦公別墅產品占據整個工地的大部分區域,西北側的幾棟辦公別墅已經建好,有一棟已經完成裝修,其他幾棟還有裝修工作在室內作業,其他大部分還處于在建狀態。

          項目位于長安街延長線南側,臨近東五環,這一片區域為航空線路,頭頂上不時有飛機越過。共有產權住宅名為暢悅園,辦公別墅案名為樾長安。地西側為一片空地,南側是鐵路,其他都被居民區包圍著。

          項目西側有一扇臨時小門,從小門進去,左側是一棟已經裝修的好別墅院落,院子中擺著幾組長沙發,可以供人們休息,院子西側擺著一張長條西餐長桌及十幾把椅子,桌上擺放著高腳杯、餐盤等餐具。

          院落內是一棟兩層別墅,每一層面積大約在200-300平方米左右。一層裝修的格外富麗堂皇,從功能上看為會客廳,沙發、餐桌、餐具、餐杯、蠟燭等一應俱全,除此之外,室內展示著少量時裝和藝術品。二層主要為生活區,有起居室、會議室等功能。

          據現場工作人員介紹,這院落為樣板間,加上院落和地下室總面積接近1800平方米,旁邊正在裝修的售樓處面積大約為740平方米左右,兩棟樓合計裝修費用大約在3000萬元左右,目前樣板間已經完成裝修,售樓處裝修也接近完工。

          根據官方宣傳,樾長安項目打破地產行業界限,融合中式和西式建筑藝術,是一個集辦公、社交、商務、生活、休閑于一體的空間形制,一個能滿足文化、藝術、時尚、商務等多領域全維度跨界合作的空間。

          樾長安項目共有26棟樓,未來將全部采取定制式模式推出56套產品。根據北京市住建委公布方案,項目辦公部門建筑面積為30769.8平方米。也就說,每一套辦公別墅的平均面積為550平方左右。根據北京市商辦限購政策,商辦類產品起售面積為500平方米。

          補缺成本

          無論是住宅產品暢悅園,還是辦公產品樾長安,該項目緣起2017年5月份那場積累的土拍。

          彼時,這幅名為“朝陽區管莊鄉塔營村1208-605地塊F1住宅混合公建用地”吸引了9家開發參與競拍,最終北京城建擊敗包括一級土地開發商遠洋集團在內的競爭者,以32.6億元的價格成為競得者。

          該幅土地之所以引起廣泛關注,不僅僅因為當時為北京發布最為嚴厲限購政策后的一場土地拍賣會,也不只是這幅包括大量公建配套的地塊最終以55.24%的溢價率成交,更在于其成交樓面價遠遠高于住宅銷售價格。

          按照土拍文件,當時該幅土地為自住商品房,限定的銷售價格為2.9萬元/平方米,而彼時加上商辦部分,整個地塊的樓面價達到了3.2萬元/平方米。也就是說,單靠住宅這塊地連土地成本都收不回來。

          根據北京城建發布的公告,2018年5月份,北京城建為項目公司北京城志置業有限公司引入首開股份作為合作方,首開出資4.41億元持股49%,并承擔與股權比例一致的土地價款和稅金。

          北京市住建委公布的建設方案顯示,項目總建筑面積為18.76萬平方米,其中住宅部分為71655.2平方米,辦公建筑面積為30769.8平方米,剩余均為公建面積。項目共分為三期,其中一期和三期為住宅,二期為辦公。

          北京市生態環保局公布環評文件顯示,該項目辦公用地共有26棟樓,其中有5棟樓為地上3層加地下2層,另外21棟為地上2層加地下2層。戶型面積從571平方米到819平方米不等。項目總投資為38.93億元。

          2018年11月份,項目獲得預售證,并以共有產權房項目形式對外銷售,批準銷售面積為57533.82平方米,按照2.9萬元/平方米銷售價格,剛剛完成銷售的4棟住宅樓累計成交金額約為16.69億元。

          還有一棟沒有開盤的住宅樓的建筑面積為15448平方米,還能獲得4.48億元的銷售額。5棟住宅樓合計銷售金額預計可以達到20.78億元。與當初32.6億元拿地成本相比,還有近12億元的缺口。

          如果與38.93億元總投資相比,住宅部分銷售金額與項目總投資缺口超過18億元。再加上建安成本、財務成本、銷售管理成本及相關稅費,預計這一缺口將更大。對于北京城建和首開股份而言,只能用這26棟辦公別墅回收投資。

          按照辦公建筑面積30769.8平方米計算,如果想要彌補土地成本,未來辦公別墅的銷售價格需要超過3.9萬元/平方米;如果想要覆蓋項目總投資的話,未來樾長安項目銷售單價將接近6萬元/平方米。

          也就是說,按照最低面積來計算,未來樾長安單棟樓起售金額預計在3400萬元。但如果想要實現盈利,這一價格顯然還遠遠不夠。

        來 源:經濟觀察報     

         編 輯:liuy

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