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      1. 蘇鑫:未來五年會出現百億級的城市更新企業
        http://www.hsd35.com房訊網2019-9-18 14:50:06
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        [提要]本文摘錄了中國城市更新論壇執委會主席、高和資本合伙人蘇鑫先生,在19年9月17日2019中國城市更新論壇啟動儀式上的講話。

          本文摘錄了中國城市更新論壇執委會主席、高和資本合伙人蘇鑫先生,在19年9月17日2019中國城市更新論壇啟動儀式上的講話。2019中國城市更新論壇將于2019年11月21日-22日在廣州與萬科聯合主辦。此次論壇的主題是:讓城市留住記憶、讓更新創造價值!

          最近遇到一個說話比黃碩(城智更新研究院創始合伙人)還有沖擊力的記者問我:你說城市更新號稱是萬億級的規模,為什么都是些“小公司”?為什么在房地產論壇里頭少有你們的身影?這是一個比較難回答的問題,但是我想這個問題還是要回答,同時再解答兩個誤解。

          為什么說城市更新是萬億級的市場?

          把一線城市、二線城市,再擴大些到部分三線城市,這些城市超過十年的核心存量物業,總量有多少?估值有多高?這就是城市更新的短期市場規模。有人說有50萬億,有人算有30萬億,隨便粗略算肯定10萬億的規模還是有的,問題是為什么到現在沒有形成一個“10萬億”的市場?

          我們以互聯網行業為例,其實里面包含了兩個時代。一個是新浪、搜狐為代表的PC時代,一個是小米、華為為代表的移動互聯網時代。在這兩個時代中有一個明顯的拐點,這個拐點形成條件是智能手機的普及,以及大量提供服務APP的涌現。

          換到房地產行業其實也是這樣,有兩個時代。其一是開發時代,就是以前總在論壇主席臺上坐著的那些“高大上”的房地產公司所代表的時代。而未來還有一個更大的時代,就是城市更新時代!

          當然和互聯網的發展一樣,這個時代也需要一些條件來觸發。我們回顧房地產行業,差不多經歷了20年左右的開發時代。開發時代是如何形成的?當時也有兩個條件:政策和金融。政策是取消福利分房,金融就是按揭貸款,這兩個條件推動了開發時代。

          同樣,城市更新時代也需要一種趨勢,可能也是政策和金融這兩個條件,政策上是“房子是用來住的、不是用來炒的”;金融上,國內對比發達國家還欠缺的一項金融解決方案——REITs。沒有REITs,像參與城市更新的萬科、中糧、包括金茂,雖然參與了,但可能還沒有把核心資源放進來。如果有了REITs,他們會管理運營更多的資產,而不是持有更多的資產。

          從社會角度看REITs又有什么好處?它可以給老百姓提供一種投資工具,老百姓持有公募REITs后,既可以長期獲得分紅,又可以享受到一二線城市REITs背后資產穩定持續的現金回報,何樂而不為呢?

          這是回答第一個問題,我們為何堅信城市更新萬億級的市場,以及我們怎么看城市更新和它的趨勢。

          部分朋友對城市更新有兩個誤解

          誤解一:城市更新就是“改樓”

          以前,我也是這么理解的,記得我們的一個城市更新項目——藍峰大廈剛推出的時候,我請好友長盛(網易傳媒副總編輯姚長盛)給我做一個宣傳片。他拿著一個手機給照了一圈,然后起了一個標題叫“蘇鑫:改了一個樓!”。

          所以很多人理解城市更新就是改了一個樓,但這是表面的,而城市更新的本質是什么呢?實際上有深層次的城市發展的含義。首先要把這些樓宇、空間看成是資產,要經營它的現金流,讓它的現金流提升。怎么提升?有三個動作:第一,改空間;第二,裝內容;第三,促流動,也就是金融創新。

          誤解二:同城市更新論壇相關

          有人說,城市更新論壇搞了三屆,號稱中國影響力最大,是不是就是房地產界的中城聯盟啊?

          城市更新論壇和中城聯盟的目標相同,都是公益的,都是推動行業的發展,但他們有些地方不盡相同。中城聯盟,可以形容它是一個開發商為龍頭,圍繞開發商縱向整合的一個平臺,是一個封閉的組織,進到聯盟里很難。

          而我們推動的這個城市更新論壇是基于城市更新生態,是橫向整合的,是一個開放的平臺,最終的目標就是要打造城市更新領域的開源安卓系統,而不是一個像蘋果那樣的“閉源”系統。

          我們機會到底在哪里?

          最后,做一點展望,我們機會到底在哪里?未來七年的趨勢是什么?我相信在座的從業者跟我的觀點相似,有兩個趨勢:第一,城市更新會“大行其道”;第二,REITs會推動城市更新上一個新臺階,這兩個趨勢不可逆。如果用量化指標來看,城市更新論壇的理事機構未來五年一定會有百億級規模的上市公司出現,同時也會有金融機構成為百億級甚至更大規模的REITs資管公司。

          如果再看短一點時間,未來三年到底有什么趨勢?我認為有“三化”。第一片區化;第二科技化;第三“外行化”。

          片區化:城市更新現在很多都是一個片區的改造。城市更新的核心推動力是消費需求和產業升級,這些能夠給城市帶來更大的價值。

          科技化:我們手里離不開手機,它像長在我們身體上的一個器官,即使一千塊錢的手機也有很多智能應用,但是我們的很多空間,動輒幾個億、幾十個億的資產空間沒有高科技。我相信5G的到來一定會推動它。

          外行化:現在城市更新論壇很多理事原來都是做房地產的,他們對硬件改造特別熟悉,對自己的產品有自豪感但是當更多的資本、技術發現萬億級的城市更新市場是未來趨勢的時候,技術人才就會涌入,他們可能就是現在的90后,可能沒有任何房地產背景,但他們懂技術、懂消費,空間是為了消費,為了使用,未來一定是有技術背景的年輕人在資本助力的大潮下,推動城市更新的行業發展。我們希望整合大家的資源,投到哪里去,投到90后有科技背景的這些團隊里邊去!

          最后用一句話來結束,就是定義一下什么叫城市更新?城市更新不是傳統的房地產,是產業升級、消費升級推動的改變城市未來面貌的服務行業,它是實體經濟!謝謝大家!

          來 源: 高和資本    

         編 輯:liuy

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