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      1. 蛋殼、自如傳出赴美上市消息 長租公寓行業將加速洗牌
        http://www.hsd35.com房訊網2019-9-26 10:06:00
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        [提要]兩家行業龍頭品牌計劃上市,有擴充資金、加大市場份額的考慮。而隨著資本進一步向頭部企業聚攏,長租公寓行業也將進一步加速整合、洗牌。

          近日,分散式長租公寓運營商自如、蛋殼公寓相繼傳出擬赴美上市的消息。其中,蛋殼被爆計劃最快于今年赴美上市,募資金額為6至7億美元;而在外媒IFR ASIA的報道中,自如正考慮于2020年在美國上市,可能會籌集5-10億美元。

          上述兩家公司均未對上市消息予以肯定:蛋殼公寓品牌部相關負責人向記者表示,“目前內部未得到任何關于上市的消息,對當前網上的新聞消息不予置評。”其后,蛋殼又向媒體強調,“公司現階段更多還是聚焦于業務持續增長和精細化運營”;自如CEO熊林則未回復《華夏時報》記者任何關于此事的詢問。

          盡管上市傳言未能得到證實,但業內人士分析認為,兩家行業龍頭品牌計劃上市,有擴充資金、加大市場份額的考慮。而隨著資本進一步向頭部企業聚攏,長租公寓行業也將進一步加速整合、洗牌。

          加速規模化,頭部企業鞏固行業地位

          分散式長租公寓龍頭運營商自如、蛋殼公寓近日幾乎同時被爆出正謀求上市的消息,引發市場熱議。

          某長租公寓品牌從業人士王云(化名)向《華夏時報》記者指出:“自如、蛋殼爭相上市的根本目的是拓展融資渠道、增加資金來源,鞏固其頭部企業的地位。”王云認為,目前長租公寓行業進入洗牌期,對于頭部企業來說恰好是個機會點,可以加快進行收并購。比如蛋殼此前收購杭州本土長租公寓企業“愛上租”,規模也一躍至杭州市場前列。但收并購意味著需要更多的資金,這也是加快上市步伐的原因之一。

          “頭部長租公寓紛紛謀求上市來解決在規模化過程中的資金問題。”58安居客房產研究院首席分析師張波則向《華夏時報》記者分析指出,自如、蛋殼公寓的規模位于長租公寓行業領域前列,而行業目前依然處于“群雄并起”階段,仍會有眾多的新從業者加入。為了在下一個“寡頭競爭”階段具備相應實力,這一階段的規模化以及在國內主要市場的覆蓋率依然顯得非常重要。

          “主要目的是為了融資。說白了很簡單,它們非常缺錢。”景暉智庫首席經濟學家胡景暉向《華夏時報》記者指出,自如、蛋殼公寓已多次融資以搶占市場。公開資料顯示,自如目前已完成B輪融資,募集約5億美元,由泛大西洋資本領投,紅杉資本、天圖資本等跟投,本輪投前估值約45億美元;而成立于2015年初的蛋殼公寓今年3月初宣布已完成5億美元C輪融資,本輪融資后,蛋殼公寓的估值已經超過20億美元。目前自如對外透露的最新數據為85萬間,近乎于蛋殼公寓45萬間的兩倍。

          對于兩者上市成功的可能性,胡景暉向《華夏時報》記者直言“可能性不大”,稱即使兩者能夠成功上市,后續也難以盈利。胡景暉解釋說,美國資本市場會對想要上市的國外企業與本土同類企業進行對標。相比已經成熟的美國長租公寓品牌EQR,自如、蛋殼公寓這類國內互聯網長租公寓品牌的運營模式并不清晰,可以說只是“二房東”,物業的租權不穩定,且旗下的房源以分散為主、管理難度較大。不清晰的盈利模式會令資本市場缺乏成熟的估值體系,成為對接資本市場的障礙。

          此外,兩家公司將上市地點選在美國也不算良策。整體來看,赴美上市的成本很高,其中大部分募集到的錢都要付給投行、律所和中介。更重要的是,胡景暉強調,“自如和蛋殼的財務報表不會好看,規模有了,但虧損嚴重”,因此赴美上市這個事情“喊口號可以,真干沒戲”。

          盈利難問題未解,行業正加速整合洗牌

          對于胡景暉“自如和蛋殼的財務報表不會好看,規模有了,但虧損嚴重”說法,《華夏時報》沒有找到官方數據。但記者在“天眼查”平臺上看到,蛋殼公寓歸屬的公司主體——紫梧桐(北京)資產管理有限公司發布于今年8月底發布的2019年半年度報告顯示,上半年公司營收為3.56億元,較上年同期的5.76億元下滑38.19%;“北京自如資產管理有限公司”則未發布相關信息。

          當然,不止是自如、蛋殼公寓,整個行業都“非常缺錢”。眾所周知,長租公寓行業前期投入大、回本周期長,亦存在資產證券化產品尚不成熟、稅收政策有待明朗等問題,因而大多數長租公寓品牌至今也都還沒有盈利,甚至陷入虧損困境導致跑路,一些房企也將長期不盈利的長租公寓板塊剝離。另一方面,長租行業亂象叢生,近年甲醛超標、暴雷、租金貸等負面新聞層出不窮。旭輝領寓相關負責人認為,長租公寓當前正處于“黎明前的黑暗”。

          在自如、蛋殼公寓加速融資擴充房源的動作之外,業內人士認為,它們仍然需要加緊解決盈利難的問題,更加重視產品價值與服務,規避行業雷區和痛點。

          旭輝領寓相關負責人表示不便評價同行,但其向記者強調,目前行業最大的痛點就是“盈利難”。公寓規模擴張會帶來持續性的資金投入,現金流支出較大。且由于前期進入城市多、規模相對較大,存在一定的空置成本,盈利模式尚未成熟,“長租公寓行業并不像成熟的互聯網市場,投資人是否對行業看好還有待市場檢驗”。

          作為分散式長租公寓品牌運營商,自如、蛋殼公寓脫胎于中介公司。相比之下,開發商打造的集中式長租公寓品牌大多為自有房源,成本、風險更低。且房企大多資金雄厚,隨著這類集中式長租公寓品牌的壯大,如果不能盡快解決盈利難的問題,分散式長租公寓的競爭壓力將與日俱增。

          不過,盡管問題重重,但對于行業的未來,備受資本青睞的行業龍頭們依然充滿期待。蛋殼公寓聯合創始人崔巖在今年8月參加博鰲房地產論壇時表透露,未來十年中國公寓市場會有2.7億租賃人口,規模達到4.6萬億;現階段長租公寓市場規模,滲透率大約僅2%;中國租賃人口占比大約11.6%,英美及日本租賃房源及人口占比都遠遠超過了30%。

          張波也認為,樓市的下半場是“租賃的上半場”,全國租賃市場正處于快速發展起始階段,法規的不斷落地健全提供了制度方面的保障,供應量增加提供了市場保障,Reits(房地產信托投資基金,是房地產證券化的重要手段)不斷的推進提供了金融保障。但張波坦言,各項利好作用于市場并非立竿見影或一蹴而就,未來長租公寓市場依然亟待政策大力支持和快速發展。

            來源:華夏時報

        編輯:wangdc

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